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[合同协议]2012分04租赁合同第十五章

租赁合同

一、概念及特征 是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租 人支付租金的合同
出租人

租赁物

承租人

2012-12-24

1

特征： 1、转移租赁物的财产使用权（使用及收益） 212 2、合同的标的为特定的不可消耗物 3、是双务、有偿、诺成性的合同 4、租赁合同具有期限性和持续性（214条）
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的， 超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以 续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之 日起不得超过二十年。
2012-12-24 2

二、租赁权的性质 （一）债权说 （二）物权说

（三）租赁权的物权化说
1、在同一财产上、同一时间内只能设立一个租 直接占有与使用 赁权

2、买卖不破除租赁（229条）
3、对第三人的排除妨害、损害赔偿请求权

4、承租人的先买权（230条）
2012-12-24

直接 占有

3

229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不 影响租赁合同的效力。

买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指
租赁物在租赁期间发生所有权变动，由取得租赁 物所有权的人取代原出租人的地位成为新的出租 人，租赁合同的内容维持不变。
1、 买卖不破租赁的构成要件： 1）租赁合同有效。 2）租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，如因 买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并 发生所有权变动。 3）租赁前不存在抵押或其他可执行的依据
2012-12-24 4

《城镇房屋租赁合同解释》第20条 《物权法》第190条

2、买卖不破租赁的除外情形：在下列三 种情形，不适用买卖不破租赁规则：
①租赁物被没收、征收的； ②房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实 现抵押权发生所有权变动的； ③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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